Valmiit korjaussuunnitelmat lisäävät kiinteistöjen kiinnostavuutta
Kahdeksan Imatran omistamaa kiinteistöä ja viisi Lappeenrannasta laitettiin nippuun, jolle selvitettiin kustannustehokkaat peruskorjaukset ja energiatehokkuuden parannukset. Työ tehtiin yliopistolla ja ammattikorkeakoulussa, kulut maksoi Euroopan aluekehitysrahasto. Nyt kaupungit voivat päättää, tekevätkö he järkitoimet itse vai myyvätkö koko nipun sijoittajalle.
Hankkeen nimi on ”Public-Private Partnership kiinteistöjen energiatehokkuusinvestoinneissa ja niiden rahoituksessa”. Se tarjoaa mukana oleville kiinteistöille tutkimukseen perustuvat selvitykset rakennusten peruskorjaustarpeista ja parhaista keinoista parantaa niiden energiatehokkuutta kustannustehokkaasti. Selvitykset tekevät kiinteistöistä houkuttelevan kokonaisuuden myös sijoittajien kannalta; tutkitusti järkevät energiatehokkuutta parantavat toimet pienentävät sijoittajan riskiä.
– Kaupunkien ja kuntien julkiset rakennukset, joissa on korjausvelkaa, on iso ongelma. Samaan aikaan tarvitaan energiatehokkuusparannuksia.
Kävimme neuvottelut Imatran ja Lappeenrannan kaupunkien kanssa vuonna 2017, ja kerättiin iso potti kiinteistöjä, jotka voisi myydä kiinteistösijoittajalle, korjata ja joiden energiatehokkuutta voisi parantaa, Lappeenrannan teknisen yliopiston Energy Systems -yksikön tutkimusjohtaja, tutkimushankkeen projektipäällikkö Petteri Laaksonen kertoo.
Hankkeen kohteiksi saatiin 13 kiinteistöä, kahdeksan Imatralta ja viisi Lappeenrannasta.
Niissä on pinta-alaa yhteensä 90 000 neliömetriä; joukossa on toimistorakennuksia, teollisuusrakennuksia ja yksi jäähalli. Kiinteistöjen arvo on Laaksosen mukaan 150– 200 miljoonaa euroa.
– Kun on tarpeeksi iso portfolio kiinteistöjä, se kiinnostaa sijoittajia. Kiinteistökohtaiset hankkeet ovat aivan liian pieniä sijoittajille, Laaksonen toteaa.
Tutkimushanke lähti liikkeelle vuonna 2018. Teknisessä yliopistossa on tehty energiaremonttilaskentaa, ammattikorkeakoulu Saimiassa rakennusten peruskorjauksiin liittyviä selvityksiä.
– Jokainen rakennus on käyty läpi. On selvitetty peruskorjaustarve seuraavan 20 vuoden aikana ja mitkä peruskorjaukset on tehtävä ennen energiatehokkuutta parantavia investointeja ja miten tehtävät energiainvestoinnit vaikuttavat käyttökustannuksiin, Laaksonen kertoo.
Hankkeen tavoitteena oli löytää keinot, jolla saadaan korjaukset rahoitettua ja tehtyä mahdollisimman nopeasti ja edullisesti sekä vähentää hiilidioksidipäästöjä. Petteri Laaksosen mukaan säästöpotentiaaliksi on arvioitu 5–10 euroa neliötä kohden vuodessa.
Joissain hankkeen kohteissa säästö voi olla vielä suurempi.
Energiatehokkuusinvestointien kannattavuutta on selvittänyt tutkimushankkeen apulaisprojektipäällikkö Mirika Knuutila diplomityössään ja työn alla olevassa väitöstyössään. Knuutila kehitti diplomityössään työkalun, jolla voi vertailla eri energiatehokkuusinvestointeja ja niiden kannattavuutta. Työssä käsiteltyjä teknologioita ovat aktiivisista energiatehokkuustoimista lämpöpumput, aurinkosähköpaneelit, lämmöntalteenottolaitteiston hyötysuhteen parantaminen sekä passiivisista energiatehokkuustoimista rakenteiden eristävyyden parantaminen. Knuutila käytti työssään esimerkkinä vuonna 1984 valmistunutta betonirakenteista Lappeenrannan kaupungintaloa.
– Aktiivisilla energiatehokkuutta parantavilla toimilla kuten aurinkosähköllä ja lämpöpumpuilla on positiivisia vaikutuksia, kun tutkitaan energiainvestoinnin vaikutuksia rakennuksen käytönaikaisiin kuluihin, Knuutila toteaa.
– Passiivinen energiatehokkuustoimi, esimerkiksi ikkunoiden U-arvojen parantaminen, ei ole rahallisesti kannattavaa, jos se tehdään vain energiatehokkuuden parantamisen vuoksi. Mutta ikkunat voi olla muuten syytä vaihtaa paremmiksi esimerkiksi julkisivukorjauksen yhteydessä, Knuutila sanoo.
– Jos kiinteistön peruskorjaukseen laitetaan 10 miljoonaa euroa, ja siitä energiatehokkuutta parantaviin aktiivisiin toimiin 500 000 euroa, jolla saadaan huomattava lasku käytönaikaisiin kustannuksiin, niin energiainvestointi maksaa itsensä nopeasti takaisin, Petteri Laaksonen sanoo.
Yksi hankkeessa olevista rakennuksista on jäähalli, jonka tarvitsema kylmä tuotetaan sähkökompressorilla.
– Kylmän tuotannosta syntyvä lämpö ohjataan harakoille samalla, kun hallia lämmitetään maakaasulla, Lappeenrannan teknisen yliopiston Energy Systems -yksikön tutkijaopettaja ja hankkeen asiantuntija Antti Kosonen kertoo.
– Hukat on saatava rakennuksen lämmityskäyttöön, ja jäähallissa hukkaa riittää myös muille jaettavaksi teollisen mittakaavan lämpöpumpuilla eritoten kesäaikaan.
Kaukolämmön jakeluverkko ei ole kallista rakentaa varsinkaan, jos se kulkee jo muutenkin lähellä. Pääkysymys on kuitenkin, saako lämpöä siirtää verkossa kaksisuuntaisesti, Kosonen toteaa.
Hankkeen tutkimusapulaisena toimivan Miika Lönnbladin diplomityön tutkimuskohteena on vuonna 1907 valmistunut Kotkan Konserttitalo, jossa Kotkan Energia kokeilee kaksisuuntaista kaukolämpöä.
Konserttitaloon asennetaan kaukolämmön paluuvirtauslämpöpumppu, jonka avulla kaukolämpöverkossa virtaavaa paluu vettä käytetään rakennuksen tilojen ja käyttöveden lämmityksessä.
Lönnbladin diplomityössä kertyvää uutta ymmärrystä lämpöpumpuista käytetään myös Lappeenrannan ja Imatran kiinteistöjä koskevassa hankkeessa.
– Kaukolämpöyhtiöt ovat kovasti kiinnostuneita lämpöpumppuratkaisuista. Kotkan Konserttitalon kokeilu on yksi vaihtoehto käyttää lämpöpumppuja kaukolämmössä, Lönnblad toteaa.
– Isoja asioita tehdään jo, keinot on olemassa eikä ahdistus auta, toteavat Petteri Laaksonen (vas.), Antti Kosonen, Miika Lönnblad ja Mirika Knuutila.
Kunta omistajana vai vuokralaisena?
Public-Private Partnership kiinteistöjen energiatehokkuusinvestoinneissa ja niiden rahoituksessa -hankkeen lopputuloksena saadaan kiinteistöjen myyntipaketti, jossa on tieto siitä, mitä pitää peruskorjata ja mitkä energiatehokkuutta parantavat toimet ovat järkevimpiä. Lisäksi tarjolla on apuja korjaushankkeen rakennuttamiseen. Laaksonen arvelee myös, että näin suuren kokonaisuuden korjaamiseen tarvittavista materiaaleista on luvassa hyviä tarjouksia.
– Kaiken tämän kunnat ja kaupungit voivat halutessaan tehdä itse omalla pääomallaan, tai sitten kiinteistöt voidaan myydä sijoittajille. Tässä tutkimushankkeessa on käytetty kiinteistöjen myyntiin liittyvinä asiantuntijoina kahta kiinteistökauppojen johtavaa neuvonantajaa. Lopullisen päätöksen tekevät Imatran ja Lappeenrannan kaupunginvaltuustot, Petteri Laaksonen kertoo.
Ajatus on, että jos kiinteistöille löytyy sijoittaja, kaupungit voisivat tulla takaisin vuokralaisiksi omistajanvaihdoksen ja remonttien jälkeen.
– Tätä ajatusta saa kopioida vapaasti; julkisella puolella on kiinteistöissä paljon investointivaraa, Petteri Laaksonen toteaa.
ENERGIASUUNNITTELU PUUTTUU
Aktiiviset keinot energiatehokkuuden parantamiseen tarvitsevat sähköä. Hiilijalanjäljen pienentäminen tarvitsee sähköä, joka on tuotettu puhtaasti aurinko- ja tuulivoimalla.
Petteri Laaksonen arvelee, että teollisuudessa sähkön kulutus kasvaa 20 vuodessa 4–6 -kertaiseksi. Liikenteessä sähkö ei Laaksosen mukaan ratkaise koko päästöongelmaa 20 vuodessa, mutta sähköstä voidaan tehdä nestemäisiä polttoaineita. Siihen liittyvä tutkimushanke on juuri alkamassa Lappeenrannassa.
– Kun sähkön osuus primäärienergiassa nousee nykyisestä noin 20 prosentista 95:een, tarvitaan valtava määrä lisää sähkön tuotantoa esimerkiksi tuulivoimaloilla sekä uutta siirtolinjastoa. Se tuo uusia työpaikkoja ympäri Suomen, Laaksonen sanoo.
Petteri Laaksonen ja Antti Kosonen toteavat, että rakentamisesta puuttuu kokonaisuuden ymmärtävä energiasuunnittelu. Rakennushankkeiden tilaajien, suunnittelijoiden ja kuntien kaavoittajien pitäisi paremmin ymmärtää energiatehokkuuden monitahoinen kokonaisuus.
– Asiakkaat eivät osaa vaatia energiasuunnittelua, eikä sellaisia suunnittelutoimistojakaan helposti löydä, Kosonen sanoo
– Energiasuunnittelu on eri erikoisalat läpileikkaava systeeminen kokonaisuus, Laaksonen sanoo. Ratkaisu on koulutusohjelmien kombinaatio ja teknisten korkeakoulujen yhteistyö.
Teksti ja kuvat: Jaana Ahti-Virtanen
