Teema-artikkeli: Nykyaikainen hotelli on brändituote
Kestävän kehityksen mukaisuus on hotellirakentamisen periaate, joka yhdistää hankkeessa mukana olevat. Hotellityypeissä korostuvat ääripäät: tehdään luksustason palveluja tarjoavia hotelleja mutta myös digitaalisten palvelujen varassa olevia hotelleja omatoimisille matkailijoille. Brändillä on suuri merkitys arkkitehdille ja sijoittajalle.
Arco Architecture Companyn osakkaalla, arkkitehti SAFA Sami Hortolla on parinkymmenen vuoden kokemus hotellisuunnittelusta. Ensimmäinen hanke oli arkkitehti- ja konsulttitoimisto Evata Finland Oy:n palveluksessa 2000-luvun alussa suunniteltu Scandic Tampere City. Hankkeessa yhdistettiin vuonna 1937 valmistunut funkkisrakennus uudisosaan, johon sijoitettiin vastaanotto, kokouskeskus ja ravintolamaailma.
– Hankkeelle oli ominaista vanhan osan korjaus. Kun suunnitelmat tehtiin silloin vielä 2D:nä, peruskorjauksessa yllätyksiä tuli vastaan nykyistä enemmän, Horto kertoo.
2000-luvun alussa oli muodikasta käyttää hotellisisustuksessa tummaa puuta, esimerkiksi afrikkalaista wengeä, joka nykyään määritellään uhanalaiseksi puulajiksi. Ajan trendeihin kuului myös spa-alueiden jättäminen pois hotellikonseptista ja suihkujen asentaminen kylpyammeiden tilalle veden- ja tilansäästösyistä.
– Silloin hotellihuoneen perusmitoitus oli nykyistä väljempi, 24 neliötä nykyisen 20:n sijaan, ja kalustukseen kuului työpiste, Horto sanoo. Nykyään töitä ajatellaan tehtävän läppärillä sängyssä, kahvilassa tai coworking-tilassa.
Scandic Tampere Cityn jälkeen Sami Horto on ollut mukana yli kymmenen hotellin suunnittelussa, aiemmin hankkeen alusta loppuun, nykyään enemmän alkuvaiheen konseptisuunnittelussa ja konseptin toteutumisen valvonnassa.
– Varsinkin vanhojen rakennusten muuttaminen hotelleiksi on todella kiehtovaa, niissä sattuu ja tapahtuu kaikenlaista.
Yksi ei käy kaikille
Sami Horto toteaa, että viime vuosina hotellirakentaminen on moninkertaistunut Suomessa, minkä vuoksi suunnitteluosaaminen on kasvanut.
– 20 vuotta sitten tehtiin yksi hotelli vuodessa, joko uudis- tai korjaushankkeena, ja siitä ei syntynyt suunnittelurutiinia. Nyt meidänkin toimistolla on ollut parhaimmillaan yhtäaikaa suunnitteilla 10 hotellia Helsingissä.
Horton mukaan modernissa hotellirakentamisessa tärkeää on taloudellis-tekninen toimivuus, asiakaskokemus ja brändi.
– Aiemmin suomalaisten hotellien operaattoritkin olivat suomalaisia ja hotellikonseptit olivat sellaisia, joiden ajateltiin sopivan kaikille asiakasryhmille. Nyt hotellitoiminnassa halutaan erityyppisiä kokemuksia ja asiakassegmentti haetaan huolellisemmin. Hotelli on brändituote.
Hotellityypeissä korostuvat nykyään palveluiltaan riisutut, digitaalisuuteen nojaavat konseptit ja toisaalta korkeatasoisia palveluja tarjoavat hotellit.
– Myös pitkäaikainen hotellimajoitus kasvaa, kun esimerkiksi ympäristösyistä ollaan pitempi aika yhdessä kaupungissa ja eletään arkea asuntomaisessa hotellihuoneessa.
Kotimaan matkailun lisääntyminen näkyy esimerkiksi liikuntapalveluiden ympärille tehdyissä resort-tyyppisissä majoituspalveluissa.
Horton mukaan ihmiset haluavat nykyään entistä elämyksellisimpiä hotelleja, ja siksi design- ja boutique-hotellit kiinnostavat.
– Matkailu ei lopu vaan muuttaa muotoaan. Ihmisillä on tarve nähdä toisiaan. Etäpalaverit ovat nykyään laadukkaita, ja siksi liikematkailulle ei ole tarvetta niin kuin ennen. Vastaavasti tapahtumiin osallistuminen ja hotellilomat kotikaupungissa eli staycationit kasvavat.
Kestävyys yhteisenä tavoitteena
Sami Horton mukaan kestävyys on ollut mukana hotellisuunnittelussa ja -toteutuksessa jo pitkään.
– Kestävyys on suunnittelijoiden, hotellioperaattorien ja kiinteistönomistajien yhteinen tavoite. En näe siinä mitään viherpesupelaamista. Kolmasosa hiilidioksidipäästöistä tulee rakentamisesta; olemme suuressa vastuussa, Horto toteaa.
Uudisrakentamisessa kestävyyden toteuttaminen on Horton mukaan korjausrakentamista helpompaa, mutta nykyään myös konversiokohteissa on ympäristösertifioituja rakennuksia. Horto mainitsee esimerkkinä Helsingin Katajanokan Jungmannin, vuonna 1907 valmistuneen satamamakasiinin, johon viime vuonna valmistui liiketilojen, asuntojen ja hotellihuoneiden kokonaisuus. Hankkeella on älykäs energiankierrätysjärjestelmä ja Leed-luokittelun platinasertifikaatti.
– Siinä tehtiin hyvää yhteistyötä tilaajan, kaupungin ja suunnittelijoiden kanssa, Sami Horto sanoo.
Hankkeiden energiatehokkuus ja vähäpäästöisyys ratkaistaan suurelta osin talo- ja kunnallistekniikan ratkaisuilla. Kestävyyden periaatteiden toteutus tuo arkkitehdit ja talotekniikan suunnittelijat samalle puolen pöytää.
– Talotekniikalle täytyy löytyä tilat. Talotekniikan vaatimuksista huolimatta tehdään hyvää arkkitehtuuria ja sisustusta, Sami Horto sanoo.
Marssijärjestys selkeänä
Hotellihankkeessa sovitellaan tilaajan ja hotellioperaattorin tarpeita rakennuspaikan ja -määräysten raameihin. Tilaajan ja operaattorin välistä hankintarajaa joudutaan miettimään usein. Karkeasti määriteltynä kaikki se, mikä irtoaa, kun rakennus käännetään ylösalaisin, on operaattorin vastuulla ja kaikki kiinni pysyvä kuuluu tilaajalle.
Sami Horton mukaan arkkitehti on usein tilaajan palveluksessa ja sisustaja hotellioperaattorin palveluksessa, ja arkkitehti joutuu myötäilemään brändiä noudattavan sisustajan näkemystä. Toisaalta arkkitehdilla on paras näkemys esimerkiksi suojeluasioista.
– Hyvä arkkitehti kuuntelee tarkasti tilaajaa, mutta haastaa sopivalla tavalla ja tuo hankkeeseen jotain omaa. Hyvä arkkitehti on ylpeä siitä mitä osaa ja samalla nöyrä oppimaan uutta.
– Tarvitaan yhteistyötä ja hyvää kommunikointia, että kaikki sujuu, Horto toteaa. Horton mukaan arkkitehti ja sisustaja voivat hyvin olla eri yrityksistä, varsinkin, jos hotellioperaattori ja kiinteistönomistaja ovat eri toimijoita. Silloin roolitus pysyy selkeänä.
Helsingin kiinteistökanta kansainvälistyy, ja ulkomaiset hotellioperaattorit ovat nyt vahvasti mukana markkinoilla. Arco Architecture Companykin on mukana hotellihankkeissa, joissa on kansainvälinen hotellioperaattori. Päätöksenteossa marssijärjestys on selvä.
– Hotellioperaattori valvoo brändin toteutusta Suomessa, ja brändin vaatimille poikkeamisille haetaan erikoislupia. Jos brändillä on esimerkiksi paloturvallisuudessa brändikirjassaan korkeampi vaatimustaso kuin Suomessa, mennään tiukemman normin mukaan.
Horto sanoo olevansa erittäin ylpeä tänä vuonna Helsingin ydinkeskustaan valmistuvasta Grand Hansasta, Hyatt-ketjun ensimmäisestä pohjoismaisesta hotellista. Hankkeessa yhdistetään vuonna 1910 valmistunut Uusi ylioppilastalo ja vuonna 1833 valmistunut Seurahuone. Suojeltujen rakennusten muuttaminen luksustason hotelliksi on vaatinut arkkitehdeiltakin paljon.
– Käytiin katsomassa Hyattin referenssikohteita maailmalla. Vahvasta brändistä huolimatta aitous on tärkeää. Paikallisuus tuo aitoutta, ja tässä kohteessa jo vanha arkkitehtuuri on paikallisuutta. Grand Hansasta on tulossa Helsingin paras hotelli.
Tuottavaa sijoittamista
Työeläkevakuutusyhtiö Varman kiinteistösijoittamisesta vastaava sijoitusjohtaja Sampsa Ratia kertoo, että Varmalla on kahdenlaisia hotellisijoituksia: kotimaassa suoria sijoituksia ja ulkomailla, lähinnä Manner-Euroopassa, epäsuoria sijoituksia rahastojen kautta.
Varman hotellisalkussa on kymmeniä hotelleja rahastojen kautta ja 10 hotellia suorina sijoituksina.
– Hotellisijoituksissa on noin 10 prosenttia Varman kokonaisallokaatiosta, Ratia sanoo.
Varman kymmenestä suomalaishotellista seitsemän on pääkaupunkiseudulla, muiden muassa Torni, Scandic Helsinki Hub, Omena Hotel Lönnrotinkatu ja Radisson Blu Royal.
Sampsa Ratian mukaan hotellit ovat hyvin valittuna omaisuuslajina tuottavaa sijoittamista.
– Hotellit kiinnostavat Varmaa, mutta hotellien osuus tuskin ylittää kymmentä prosenttia kaikista sijoituksistamme. Aktiivisesti kuitenkin katsotaan mahdollisuuksia ja arvioidaan. Jos on hyvä aihio, harkitaan. Hotellioperaattorilla ja hotellikonseptilla on väliä.
Ratian mukaan hotellisijoituksen idea voi tulla Varman sisältä, hotellioperaattoreilta tai kiinteistökonsulteilta kuten JLL ja CBRE. Ulkomaiden sijoituksia toteuttavat rahastojen managerit.
Sijoituspäätöstä ei tehdä ilman arviota hankkeen kestävyydestä, joka voidaan todentaa energia- ja ympäristösertifikaateilla. Varmalla on myös omat luonnon monimuotoisuuden säilyttämiseen liittyvät biodiversiteettitavoitteet, jotka ulottuvat paitsi uusiin myös olemassa oleviin sijoituksiin.
Vastuullisuus suhteessa ympäristöön, yhteiskuntaan ja hyvään hallintotapaan eli ESG-arviointi on Ratian mukaan aina mukana Varman investoinneissa.
– Uudishankkeissa selvitetään uusiutuvan energian käyttömahdollisuudet ja olemassa olevissa kiinteistöissä teemme aktiivisesti energiatehokkuushankkeita. Kiinteistöjen PTS-suunnitelman puitteissa uusitaan talotekniikkaa ja otetaan pois korjausvelkaa.
Varman omistamissa hotelleissa keskustellaan hotellioperaattoreiden kanssa, mitä uudistuksia voidaan tehdä.
– Operaattori on määräysvallaltaan itsenäinen. Onneksi kaikilla sidosryhmillä on intressejä tehdä energiatehokkuutta ja päästöjä vähentäviä toimenpiteitä. Kun agenda on yhteinen, neuvotteluihin on helppo lähteä.
Luksusta tai budjettimajoitusta
Sampsa Ratia on samaa mieltä arkkitehti Sami Horton kanssa siitä, että hotellihankkeet ovat nykyään useimmiten joko korkean tason luksuspalveluja tarjoavia kohteita tai sitten omatoimisuuteen perustuvia pienen majoitusbudjetin paikkoja.
Ratia ja Horto ovat samaa mieltä myös matkailun näkymistä: matkailu ei lopu, mutta muuttaa rakennettaan. Kotimaan matkailu kiinnostaa, samoin ulkomaanmatkat lähialueille.
– Bisnesmatkailu on vähenemässä. Jos nyt pitäisi päättää sijoituksesta vapaa-ajan matkailuun tai bisnesmatkailuun, niin vapaa-ajan puolelle kallistuisi, Ratia toteaa.
Varman uusin suora hotellisijoitus on Helsingin Katajanokalle meren rantaan rakennettava puurakenteinen noin 16 000 neliömetrin toimitilarakennus Katajanokan Laituri. Vuonna 2024 valmistuvaan rakennukseen asettuvat muiden muassa rakennuksen puuelementtien toimittajan Stora Enson pääkonttori ja S-ryhmän Solo Sokos Hotel Pier 4.
Sampsa Ratian mukaan hankekehitystä on tehty Helsingin kaupungin, Varman ja Stora Enson kanssa.
– Varmalla oli halu tehdä uniikkikohde, edistää puurakentamista ja järjestää kohteesta kansainvälinen arkkitehtuurikilpailu, Ratia kertoo. Arkkitehtuurikilpailu julkistettiin vuoden 2019 lopussa, ja voittajaksi valittiin vuoden 2020 kesäkuussa Anttinen Oiva Arkkitehdit Oy:n ehdotus ”Spring”.
Myös hotellioperaattorista järjestettiin kansainvälinen kilpailu. Sen voitti S-ryhmään kuuluvan Sokotel Oy:n hotellibrändi Solo Sokos Hotel. Samaan brändiin kuuluvat myös Helsingin ja Tampereen Torni-hotellit.
– Tosi kiva, että kotimainen toimija menestyi. Heillä on aidosti kansainvälisen tason hotellikonsepti, Sampsa Ratia toteaa.
Teksti: Jaana Ahti-Virtanen
