Teksti ja kuvat: Matti A. Kallio
Lohjan Sampotalo on rakennettu vuonna 1988, ja se on nyt remontoitu uuteen uskoon. Kiinteistön omistaa Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma. Rakennus sijaitsee Lohjan kaupungin keskustassa hyvien liikenneyhteyksien varrella.
Sampotalo on keskellä kaikkea ja tavalla, joka tekee siitä mielenkiintoisen liikekiinteistön myös kaupungin keskustan kehittymisen kannalta.
Kaikesta hyvästä huolimatta kiinteistö oli ajan myötä tyhjentynyt vuokralaisista, ja tilanne tulevaisuuden suhteen oli pitkään odottava.
–Keskeisin syy viivästykselle oli, ettei taloudellista yhtälöä ollut aivan yksinkertaista saada Lohjalla toimimaan. Rakennuksen korjauskustannukset kohosivat tutkituissa vaihtoehdoissa niin korkeiksi, ettei Lohjan, edes keskustan, vuokrataso tahtonut tuottaa kannattavaa lopputulosta. Kiinteistön kehittämisvaihtoehtona tutkittiin siksi myös asuntorakentamista nykyisen rakennuksen tilalle, Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman rakennuttajapäällikkö Tuomas Vaarasalo ja kiinteistöpäällikkö Tarja Koskela kertovat.
Runko ja vaippa kunnossa
Rakennuksen sijainti on erinomainen liiketila- ja toimistokäyttöä ajatellen, ja se oli korjaustarpeista huolimatta rungon ja vaipan osalta kokolailla kunnossa. Näin ollen pyrkimyksenä oli ensisijaisesti löytää sellaista uutta käyttöä, joka sopisi olemassa olevaan rakennukseen ja mahdollisimman maltillisin investoinnein. Asuntokehittäminen olisi edellyttänyt asemakaavan muuttamista ja siten johtanut joka tapauksessa ja mahdollisesti pitkäänkin tyhjäkäyntiin.
–Asia ratkesi sinnikkäällä vuokraustyöllä, johon projektiryhmä antoi tukea selvittämällä muun muassa eri vaihtoehtojen kustannusvaikutuksia ennen lopullisia vuokrauspäätöksiä, Vaarasalo ja Koskela kertovat.
Sähköt ja ilmanvaihto uusiksi
Sampotalon remontointi alkoi loppuvuodesta 2015. Hankemuoto oli kokonaisurakka ja rakennusurakoitsijana toimi NCC Suomi Oy. Arkkitehtuurisuunnittelun on tehnyt PES-Arkkitehdit Oy. Hankkeen kokonaisala on 10 300 bruttoneliötä. Suunnittelu on ollut tilaajan oma hankinta.
Sampotalon pohjakerroksessa toimi aikaisemmin suurimpana vuokralaisena K-ruokamarket. Sen ja muiden vuokralaisasiakkaiden jäljiltä jäi talotekniikaltaan ja toiminnaltaan epämodernia liiketilaa jakaantuen katutasoon ja toiseen kerrokseen.
Kiinteistöön kuului sekä lastauspiha että parkkihalli. Päätavoite oli modernisoida rakennusta, sen sisätilaa ja ennen kaikkea talotekniikka niiltä osin, kuin yrityksiä vuokralle tuli.
– Muun muassa sähköjärjestelmä ja ilmanvaihto uusittiin kokonaan. Tavoitteena on ollut suunnitteluttaa ja rakennuttaa suurin osa kaksikerroksisesta liiketilasta yleispäteväksi monenlaisia kaupanalan sisustusratkaisuja ajatellen, kertoo Vaarasalo.
– Katutasossa avautuu suurimpaan liikehuoneistoon kaksi sisäänkäyntiä. Pääsisäänkäynnin lisäksi Kotipizzan yhteydessä on toinen sisäänkäynti, josta on hissiyhteys toiseen kerrokseen ja pysäköintihalliin. Suurin rakennustekninen työ tehtiin siellä. Pysäköintihallin pintalattia purettiin ja valettiin uusiksi. Halliin rakennettiin myös lisää lattiakaivoja, työpäällikkö Martti Flygare NCC Suomi Oy:stä kertoo
– Suurin hankinta on ollut talotekniikan urakkakokonaisuus. Muuta järeämpää rakennustyötä pysäköintihallin lisäksi on ollut katon vesieristeen uusiminen. Vaikka kyse on tasakatosta, on se monimuotoinen valoaukkojen vuoksi. Tämä toi peliin mukaan omat haasteensa vesieristämisen suhteen, Flygare toteaa. Pääsisäänkäynti suurimpaan liiketilaan on avara ja valoisa. Sisäänkäynnin välittömässä yhteydessä on hissiyhteys sekä suoraporras että rullaporrasyhteys katutason ja toisen kerroksen välillä.
– Nämä kulkuyhteydet olivat jo olemassa vanhastaan, mutta ne on kunnostettu ja pinnoiltaan korjattu nykyistä tarkoitusta varten, toteaa Martti Flygare.
Strategisesti tärkeää on ollut suunnitteluttaa ja urakoida tilat siten, että talotekniikan uusi ja vanha järjestelmä toimivat rinnan ja tilojen modernisaation eteneminen huomioon ottaen.
LVIAJ-suunnittelusta vastannut Esa Vehmaan-Kreula Insinööritoimisto Äyräväinen Oy:stä kertoo, että rakennus suunniteltiin ilmanvaihdon, jäähdytyksen ja energiankierrätyksen osalta siten, että vanhaa järjestelmää purettiin ja uutta rakennettiin sen sijalle sitä myöten, kun uudistettua tilaa tarvittiin. Tiloja myös räätälöitiin talotekniikan osalta vastaamaan kuivatavarakaupan tarpeisiin. Uutta ovat kaksi ilmanvaihdon konehuonetta. Vanha konehuonekin on edelleen tarpeen. Se pitää huolta tyhjillään olevien tilojen sisäilmasta.
– Suunnittelimme myös sprinkler-järjestelmän uudistuksen. Suunnittelun kannalta tilanne oli mielenkiintoinen ja vaati rinnakkaisten järjestelmien vuoksi ilmanvaihdon ja jäähdytyksen osalta simulointeja.
– Jäähdytys on on energiaa vievää ja samalla kustannustekijä. Optimaalinen ratkaisu kehityksessä olevan kiinteistön osalla on siksi tasapainoilua erilaisten mahdollisuuksien välillä. Yksi ratkaisu ei tuo totuutta tullessaan. Koneellisen jäähdytyksen määrään voimme vaikuttaa rakennusteknisin keinoin muun muassa ikkunoiden auringonvaloa heijastavilla pinnoitteilla ja aurinkosäleiköillä. Puiden varjostavaa tehoa ei pidä väheksyä. Sampotalon puistomaisella katumiljööllä on oma roolinsa jäähdytyksen laskennassa ja optimoinnissa yhdessä konvektioratkaisun kanssa.
Tarjolla valoa ja avaruutta
Valoisuus ja avarat näkymät ovat Sampotalon tavaramerkki. Suuret näyteikkunat avaavat näkymiä kaupan tiloihin jalkakäytävältä ja ajoväylältä. Kaupan tarjonta saa näin paikkansa katumiljöössä, ja tarjoutuuhan tällä tavalla mahdollisuus näyteikkunashoppailulle illan hämärtyessä.
Toiseen kerrokseen luonnon valoa lankeaa paitsi julkisivun suurten ikkunoiden kautta myös kattoikkunoiden välityksellä. Tilat molemmissa kerroksissa ovat muodoltaan sellaiset, että niihin voi sisustaa erityyppisiä hyllyjärjestelmiä kuten pistemäisiä display-ryhmiä, esittelyvitriinejä tai hyllykkökäytäviä.
Kotipizza-ravintola avasi Sampotalossa ovensa lohjalaisille remontin valmistuttua. Ravintolan interiööri on jännittävä. Katutasossa on muutama ruokailupaikka, puolta kerrosta ylempänä on ravintolan pääsali. Tilat ovat modernit ja avarat. Ravintola on 40 asiakaspaikan palvelupiste.
Keskustan kiinteistöjen käyttöarvo kehityksessä
Lohjan kaupungin demografinen rakenne on dynaamisessa muutoksessa. Keskusta houkuttelee seniorikansalaisia uusilla kerrostaloasumisen mukavuuksilla ja hyvin saatavilla olevilla palveluilla.
Puistomainen, ydinkeskustan ympärillä oleva pienkerrostalojen, rivi- ja omakotiloasumisen Lohja muodostaa sen ympärille uusien sukupolvien Lohjan.
– Lohjan kauppatori ja sen ympäristö on merkittävä osa kaupunkia, ja on hienoa, että sen läheisyydessä sijaitsevat liikekiinteistöt, kuten Sampotalokin, kehittyvät sopiviksi tämän päivän tarpeisiin nähden, Lohjan kaavoituspäällikkö Leena Iso-Markku sanoo.
Hiljattain vahvistunut keskustan osayleiskaava ohjaa torin aluetta kehitettäväksi osana kävelypainotteisen kaupallisen ydinkeskustan aluetta. Alueella on nykyisten kiinteistöjen kehittämisen lisäksi varattu mahdollisuuksia myös keskustamaiseen täydennysrakentamiseen.
Iso-Markku toteaa, että aiemmin vireillä ollut toriparkkihanke erilaisine mahdollisuuksineen on kaavassa mukana, mutta sen sopiva toteuttamisaika selviää lähitulevaisuudessa.
Kaupunkisuunnittelun tavoitteena on kehittää torin ympäristön katutasoa viihtyisäksi liike- ja jalankulkumiljööksi luontevine yhteyksineen.
– Keskustan kehittämisen polttopisteessä on tällä hetkellä kaksi kauppakeskushanketta. Sokos-tavaratalon kohdalla hanke on jo meneillään, ja Nahkurintorin kehitykselle ja sitä seuraavalle kaavamuutokselle on parhaillaan kiteytymässä yhteistyö toteuttamisesta vastaavan kumppanin kanssa, Leena Iso-Markku kertoo.
