Rakentamisen kapasiteetti pääkaupunkiseudulla alkaa olla täyskäytössä, josta johtuen rakennuttajien on varauduttava sekä urakkahintojen nousuun, että urakkatarjousten aiempaa vähäisempään määrään. Pääkaupunkiseudulla rakennusmarkkinat ovat edelleen painottuneet asuntorakentamiseen ja toimitilapuolella pitkäaikaiset rakennushankkeet ylläpitävät volyymiä hyvällä tasolla. Kiinteistömarkkinoilla kaupankäynti on tällä hetkellä huippulukemissa.
Kiinteistökaupoissa ennätysvolyymi
Vuonna 2017 kiinteistökauppamarkkinoilla kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen volyymi kohosi 7,2 miljardiin euroon, ja lokakuun aikana ylitettiin viime vuoden ennätyksellinen 7,4 miljardin euron kokonaisvolyymi. Tammi-syyskuussa tehtiin eniten toimistokiinteistöjen kauppoja, joiden osuus kokonaisvolyymista oli 44 prosenttia. Liikekiinteistöjen osuus kokonaisvolyymistä oli 34 prosenttia.
Vahvan sijoituskysynnän myötä Helsingin keskustan prime-kohteiden tuottovaatimukset ovat edelleen jatkaneet laskuaan. Muissa suurissa kaupungeissa toimistojen prime-tuottovaatimukset ovat jopa 2-3 prosenttiyksikköä Helsinkiä korkeammat, mikä saattaa houkutella entistä enemmän kotimaisia ja ulkomaisiakin sijoittajia näiden kaupunkien kiinteistömarkkinoille.
Asuntomarkkinoilla vuokrien nousu hidastunut, toimistovuokramarkkinoilla pientä piristymistä
Asuntomarkkinoilla vuokrien nousu jatkuu, mutta hidastuen. KTI:n asuntovuokraindeksi osoittaa sekä pääkaupunkiseudulla että muissa suurissa kaupungeissa 1-2 prosentin vuosinousua uusien vuokrasopimusten neliövuokrissa. Pääkaupunkiseudulla toimistojen käyttöaste on edelleen matala ja suurten kiinteistösijoittajien pääkaupunkiseudun toimistojen käyttöaste on KTI:n tietokannassa pysytellyt viimeiset kaksi vuotta 81-82 prosentin tuntumassa. Edellisvuosien tapaan keskustatoimistojen houkuttelevuus säilyy edelleen vahvana vuokramarkkinoilla. Helsingin ydinkeskustassa uusien vuokrasopimusten neliövuokrien mediaanitaso on noussut ennätyksellisen korkeaksi, lähes 30 euroon.
Vilkas rakentaminen pääkaupunkiseudulla näkyy kaikkien rakentamisen sektoreiden kasvuna
Rakentaminen pääkaupunkiseudulla on tällä hetkellä vilkasta ja erityisesti useat monivuotiset hankkeet pitävät uudistalorakentamisen määrän korkealla myös lähivuosina. Asuntorakentamisen puolella rakenteilla olevien asuntojen lukumäärä on reippaasti yli vuoden 2008 tason ja korkeimmillaan vuosikymmeniin. ”Asuntorakentaminen vastaa nyt pitkän aikavälin kysynnän tasoa, joten kustannuksia nostavia, tuotantoa rajoittavia tai vaikeuttavia toimia pitäisi välttää. Korkeat rakennuskustannukset yhdistettynä korkojen nousuodotuksiin voivat johtaa vuokrien nousupaineisiin tai jopa vähentää kiinnostusta asuntoinvestointeihin”, sanoo Sato Oyj:n liiketoimintajohtaja Antti Aarnio.
Toimitilarakentamisen määrä on hyvällä tasolla suurten ja pitkäkestoisten hankkeiden takia, mutta asuntorakentamiseen verrattuna selvästi maltillisemmassa kasvussa. Toimitilarakentamisessa selkeintä kasvua on tapahtunut toimistorakennusten puolella. Aloitusmäärät ovat kasvaneet vuoden 2016 alun jälkeen selvästi ja rakennuslupien määrä viittaakin kasvun jatkumiseen. Korjausrakentamisen määrä on noin 15 prosenttia korkeammalla tasolla kuin edellisen suhdannehuipun aikaan vuonna 2008. Myös infran rakentaminen jatkuu korkealla tasolla.
Rakennuttajien tulee varautua heikkoon tarjousaktiivisuuteen ja nouseviin hintoihin
Rakentajien kiinnostus urakkatarjousten tekemiseen on tällä hetkellä matala. Erityisesti tämä koskettaa pääkaupunkiseutua. Keskeisiä syitä kehitykseen löytyy suurten yritysten isoista monivuotisista hankkeista, lisääntyneistä avoimista tarjouskilpailuista sekä kapasiteetin korkeista käyttöasteista kautta rakentamisketjun. Pääkaupunkiseudun tarjoushintaindeksissä vuosinousu oli elokuussa 2017 noin 11 prosenttia.
Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, RAKLIn jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, Forecon Oy:n mallinnusmenetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet.
