Rakli: Pääkaupunkiseudun rakentaminen vähenee tänä vuonna
5–6 %

Raklin pääkaupunkiseutua koskevan markkinakatsauksen mukaan rakentaminen vähenee voimakkaasti tänä vuonna erityisesti asuntorakentamisessa, mutta hieman myös toimitilojen rakentamisessa. Hyviin uutisiin kuuluu rakennuskustannusten nousun hidastuminen ja tarjousaktiivisuuden kasvu.

Raklin mukaan tuoreet ennusteet Suomen BKT:lle vuodelle 2023 ovat nollatasolla, mutta ensimmäinen neljännes meni kuitenkin odotuksia paremmin. Vuodelle 2024 BKT-ennusteet ovat ennallaan: nousua tulossa 1 %. Korkojen ennustetaan pysyvän 3 %:n tasolla vuonna 2024 ja laskevan sen jälkeen parin prosentin tasolle.

Vuoden 2023 ensimmäisen neljänneksen kauppavolyymi ylsi KTI Kiinteistötiedon mukaan hieman yli 400 miljoonaan euroon. Raklin mukaan yhtä matalia kvartaalivolyymejä on tilastoitu viimeksi vuosina 2009–2013.

Raklin mukaan kaupankäynnin ennakoidaan piristyvän jonkin verran vuoden 2023 loppua kohden.

Korkojen nousu ja yleinen talouden epävarmuus nostavat myös kiinteistö­sijoitusten tuotto­vaatimuksia, Rakli toteaa. Huhtikuisessa Rakli-KTI Toimitilabarometrissa Helsingin keskustan prime-toimiston nettotuotto­vaatimus nousi viime syksystä 0,6 prosenttiyksiköllä 4,4 %:iin. Kevään 2022 pohja­lukemista nousua on kertynyt yksi prosentti­yksikkö. Myös Helsingin keskusta-alueen liike- ja asunto­kiinteistöjen tuotto­vaatimukset nousivat selkeästi. Raklin mukaan toimistojen tuotto­vaatimukset ovat kääntyneet nousuun myös muissa suurissa kaupungeissa.

Vuoden 2023 alkupuolella uudis­rakentamisen volyymi on Raklin mukaan ollut kasvussa, kun edellisvuonna käynnistettyjä hankkeita rakennetaan valmiiksi. Kesän myötä volyymi menee miinukselle ja koko vuoden rakentaminen vähenee 5–6 %. Vuonna 2024 rakentamisen volyymin ennakoidaan vähenevän vain hieman ja kasvua ei odoteta, Rakli toteaa.

Vuoden 2023 maaliskuun lopussa vuositason aloitus­määrä oli vajaa 12 000 asuntoa. Vuodessa asunto­aloitusten määrä on laskenut lähes 30 %. Rakli ennakoi vähenemisen jatkuvan edelleen. Syksyyn 2022 jatkunut korkea aloitus­määrä merkitsee kuitenkin sitä, että uusia asuntoja valmistuu pääkaupunki­seudulle runsaasti vuonna 2023. Valmistuvien asuntojen määrä pysyy 15 000 asunnon tasolla loppu­vuoteen 2023 saakka.

Pääkaupunki­seudulle valmistuu kuluvana vuonna ennätys­määrä uusia vuokra-asuntoja pelkästään vuokra­käyttöön tulevissa rakennuksissa. Vuonna 2022 niitä valmistui 5 500 kappaletta ja vuonna 2023 7000–8000 kappaletta. Luku sisältää sekä vapaa­rahoitteiset että ARA-vuokratalo­hankkeet. Lisäksi jo työn alla olevista vuokra-asunto­hankkeista valmistuu uusia asuntoja noin 4000 kappaletta vuonna 2024.

Tämän vuoden maaliskuussa uusien toimi­tilojen vuositason aloitusmäärä pääkaupunki­seudulla oli pitkän aikavälin normaali­tasolla. Uutta toimisto­tilaa oli maaliskuun 2023 lopussa rakenteilla 140 000 neliömetriä, josta valtaosa valmistuu vuonna 2024. Valmistuvien toimistojen määrä vuosina 2023 ja 2024 on selvästi suurempi kuin vuosina 2021 ja 2022. Käynnistettäväksi suunniteltuja liike- ja toimisto­hankkeita on toukokuussa 2023 edellis­vuotta vastaava määrä, mutta korkojen nousun ja rahoituksen saatavuuden takia useiden hankkeiden aloituksiin liittyy epävarmuutta ja aloituksia saatetaan joutua lykkäämään. Vuonna 2023 julkisten palvelu­rakennusten aloitusmäärän ennakoidaan kasvavan reippaasti, Rakli kertoo.

Raklin mukaan infrarakentaminen väheni Suomessa 4–5 % vuonna 2022 ja väheneminen jatkuu hieman nopeampana tänä vuonna. Lasku koskee sekä investointeja että kunnossa­pitoa. Infra­rakentamisen määrän vähenemiseen vaikuttaa erityisesti maarakennus­kustannusten raju nousu. Määrärahat riittävät aiempaa pienempiin määriin ja hankkeisiin ja urakoita joudutaan kilpailuttamaan uudelleen. Pääkaupunkiseudun infra­markkinan koko on vajaan 2,5 miljardin euron luokkaa vuodessa.

Rakennuskustannusten vuosinousu kiihtyi vielä alkuvuonna 2023 ja oli maaliskuussa 6,5 %. Raklin mukaan huhtikuussa tapahtui kuitenkin merkittävä hidastuminen. Vuosi­nousun vauhti putosi 3,2 %:iin ja kuukausi­tasolla indeksi laski maaliskuusta. Pitkään nopeassa nousussa olleiden rakennus­tarvikkeiden vuosinousu hiipui erityisen voimakkaasti, maaliskuun yli 10 %:sta 3,4 %:iin. Joidenkin tuotteiden, esimerkiksi puutavaran, teräksen ja betoni­elementtien hinnat ovat laskeneet eli hinnat olivat huhtikuussa halvemmat kuin vuosi sitten. Tehty palkka­ratkaisu nostaa rakennustyön hintaa toukokuusta 2023 alkaen. Jatkossa rakentamisen määrän väheneminen tulee hidastamaan rakennus­kustannusten nousua. Rakentamisessa hinnat vaihtelevat voimakkaasti suhdanteiden mukaan, Rakli toteaa.

Pääkaupunkiseudun tarjoushinta­indeksin vuosinousu oli huhtikuussa 2023 1,5 %. Syyskuussa 2022 nousu oli 9,7 %. Rakennus­kustannusten nousun reipas hiipuminen huhtikuussa yhdessä heikentyvän markkina­tilanteen kanssa merkinnee tarjous­hintojen kääntymistä laskuun lähikuukausina, Rakli toteaa.

Raklin mukaan pääurakka­kilpailuissa saatujen tarjousten määrä on kasvanut. Maaliskuussa kuluneen 6 kuukauden keskiarvo oli 4,2 kpl, kun viime syksynä vastaava määrä oli 2,3 tarjousta. Pitkän aikavälin keskiarvo on 4,9 kpl. Raklin mukaan lähiajan heikentyvä markkina­tilanne luo edellytyksiä tarjous­aktiivisuuden parantumiselle jatkossa.

Raklin katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamis­markkinoita rakennuttajien ja kiinteistön­omistajien näkökulmasta. Lähtö­aineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, Raklin jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Byggfakta Oy:n hanke­tiedot, Forecon Oy:n mallinnus­menetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkina­tietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet.