Jyväskylään modernia toimistotilaa
Kahdesta lamellista muodostuvassa toimistorakennuksessa on tilaa runsaat 11 000 kerrosneliömetriä. Noin 4 000 neliömetrin laajuisen kakkosvaiheen rakentaminen alkaa, kun rakennukselle on löydetty vuokralaiset.
Noin 30 hehtaarin laajuinen Kankaan alue on Jyväskylän mittavin kaupunkikehityshanke. Uudisrakentaminen entisellä paperitehdasalueella alkoi nelisen vuotta sitten ja jatkuu seuraavat parikymmentä vuotta. Vuonna 2040 Kankaalla arvioidaan asuvan noin 5 000 ihmistä. Työpaikkoja Kankaalla arvioidaan olevan runsaat 2 000.
Tiiliverhoilu on ominaista Kankaan alueen rakennusten julkisivuissa. Ratkaisulla kaavoittaja on halunnut sitoa uudisrakennukset Kankaan teolliseen historiaan ja alueelle jääviin vanhoihin tehdasrakennuksiin.
Alueen ensimmäinen toimistokäyttöön suunniteltu uudisrakennus valmistui maaliskuussa. Peabin Optimes Business Gardenin ykkösvaiheeseen siirtävät toimintojaan Alva-yhtiöt, Landis+Gyr sekä Peab. Lisäksi pohjakerroksessa aloittaa ensi syksynä toimintansa K-Supermarket.
Kaikkiaan talossa on toimitilaa runsaalle 500 työntekijälle. Ykkösvaiheen kaksi lamellia käsittää noin 11 100 kerrosneliömetriä. Kiinteistöön on suunniteltu kolmas lamelli eli kakkosvaihe, jonka laajuus on noin 4 000 kerrosneliömetriä. Ykkösvaiheen lamelleista toinen on 4-, toinen 5-kerroksinen.
– Kakkosvaiheen markkinointi on parhaillaan menossa ja suunnitelmat rakennuslupaa varten olemassa. Päätös rakentamisesta tehdään, kun vuokralaiset varmistuvat, kertoo Peabin aluejohtaja Timo Riikonen.
Korkeusero rakennuksen sisäpihojen ja Kankaan aukion välillä on noin 8 metriä. Pohjakerroksessa avataan K-Supermarket ensi syksynä.
Alueen historia näkyy julkisivussa
Optimes Business Gardenin eli Kiinteistö Oy Paperitehtaankatu 9:n arkkitehtisuunnittelu aloitettiin lokakuussa 2017 ja rakennustyöt noin vuotta myöhemmin. Arkkitehti Jukka Laaksonen Arkkitehtitoimisto Laatio Oy:stä kertoo, että alueen rakennustapaohjeissa on selkeät linjaukset uudisrakentamisen arkkitehtuurista.
– Osassa rakennusta on paikalla muurattu punatiiliverhoilu ja säänkestävästä corten-teräksestä rakennetut hätäpoistumistiet, jotka tuovat julkisivuun kaavoituksen edellyttämää ilmettä. Kankaan alueen uudisrakentamisessa halutaan kunnioittaa alueen teollista historiaa. Jyväskylän kaupungin ohjeissa on huomioitu nimenomaan se, että osa vanhoista tehdasrakennuksista jää kaupunkikuvaan, kertoo Laaksonen.
Lamellien väliin muodostuu sisäpihoja, joissa rakennuksen julkisivu oli mahdollista jättää valkoiseksi.
– Kyseessä on yksi alueen ensimmäisistä uudisrakennuksista. Arkkitehdin näkökulmasta kohteesta teki mielenkiintoisen tarve sovittaa kohde historialliseen tehdasmiljööseen. Rakennuspaikalla ei voinut hahmottaa sitä, millaiseen kontekstiin olemme suunnittelemassa uutta. Myös rinnetontti, jossa on 7–8 metrin korkoero alapuoliseen Kankaan aukioon, toi suunnitteluun omat haasteensa.
Sisäpihojen julkisivu on valkoinen. Betonielementeissä on ikkunoiden yläpuolella pienet siniseksi maalatut syvennykset. ”Niiden tarkoituksena on keventää elementtijulkisivun ilmettä ja vähentää seinien muuten umpinaista hahmoa”, toteaa arkkitehti Jukka Laaksonen.
Vanhoille toimistoille ei ole kysyntää
Peab on aikaisemmin rakentanut Business Garden -konseptilla toimistorakennuksia Helsinkiin, Espooseen ja Turkuun. Jyväskylän kohde on ensimmäinen sisämaassa.
– Modernin toimistorakennuksen periaatteisiin kuuluu se, että vuokralaiset voivat itse säädellä, miten tehokkaasti ne käyttävät tilaa työntekijää kohti. Talotekniikka ja rakenteet on suunniteltu siten, että tiloista voidaan helposti tehdä monitilatoimistoja, avokonttoreita tai perinteisiä huonekonttoreita. Suunnittelussa on huomioitu myös se, että yhdessä kerroksessa usealle eri toimijalle voidaan järjestää oma sisäänkäynti ja hätäpoistumistiet, Peabin Timo Riikonen kertoo.
Business Gardenin investorina on Fennia Varainhoidon hallinnoima Erikoissijoitusrahasto Fennica Toimitilat I, joka on sijoittanut kohteeseen noin 20 miljoonaa euroa. Vaikka pääkaupunkiseudun ulkopuolellakin on runsaasti toimitiloja tyhjillään, hankkeen rahoittajan näkökulmasta uusien toimitilojen rakentaminen on perusteltua.
Optimes Business Gardenin ykkösvaiheen kahden lamellin väliin jää eräänlainen valopiha. Toinen valopiha muodostuu, kun kolmas lamelli rakennetaan kuvassa näkyvän kokonaisuuden taakse.
– Toimistotilojen rakentaminen on nähtävä kiinteistökannan uusiutumisena, sillä vanhoihin ja puutteellisesti varusteltuihin kiinteistöihin on yhä vaikeampi löytää vuokralaisia. Kysyntä kohdistuu moderneihin tiloihin, joissa talotekniikka on ajan tasalla ja liiketoiminnan tueksi on tarjolla ajanmukaisella av-tekniikalla varustettuja kokoustiloja, aulapalveluja ja kahvila-ravintoloita, kertoo Erikoissijoitusrahasto Fennica Toimitilat I:n rahastonhoitaja Heikki Palmu.
Erikoissijoitusrahaston kiinteistösalkussa on tällä hetkellä 36 toimitilakiinteistöä, joiden kokonaisarvo on noin 376 miljoonaa euroa. Hieman vajaa puolet kiinteistöistä on pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Palmun mukaan myös maakuntakeskusten toimitilahankkeet kiinnostavat sijoittajia.
– Jyväskylään kohdistuu myönteisiä odotuksia. Kankaan alue on mielenkiintoinen kaupunkikehityshanke, sillä alue sijaitsee aivan ydinkeskustan vieressä: matkakeskus ja ydinkeskusta ovat noin kilometrin etäisyydellä, Palmu toteaa.
Ykköskerroksessa on seitsemän ajanmukaisella av-tekniikalla varustettua kokoustilaa, joita rakennuksessa toimivat yritykset voivat vuokrata käyttöönsä kiinteistöyhtiöltä.
Kankaan kohteessa yritysten tukipalvelut löytyvät ensimmäisestä kerroksesta, jossa sijaitsevat aulapalvelut, kokoustilat ja ravintola. Lisäksi varsinaisissa toimitiloissa on pienempiä kokoustiloja. Kiinteistöyhtiöltä vuokrattavia neuvottelutiloja on ykköskerroksessa seitsemän, joista kaksi voidaan yhdistää suureksi kokoustilaksi.
Tavoitteena LEED Gold -sertifikaatti
Optimes Business Gardenin avainsana on muuntojoustavuus, mikä on pitänyt huomioida talotekniikan suunnittelussa ja toteutuksessa. Rakennukseen sijoittuu myös Landis+Gyrin 1500-neliöinen testauslaboratorio, johon talotekniikan avulla on luotu optimaaliset lämpö- ja kosteusolosuhteet. Kaikkiaan rakennuksessa on Landis+Gyrin tuotekehitystiimejä sekä myynti-, markkinointi- ja asiakaspalveluhenkilöstöä 270 henkilön verran.
Muunneltavuus mahdollistaa tilojen järjestelyn myös perinteisiksi ”huonekonttoreiksi”.
– Lämmitys ja jäähdytys on toteutettu toimistotiloissa säteilypaneeleilla, jotka mahdollistavat tilojen muunneltavuuden. Konvektoreita on käytetty tiloissa, joissa jäähdytyksen on reagoitava käyttäjämäärien muutoksiin nopeasti, esimerkiksi ravintolassa ja testauslaboratoriossa. Lisäksi rakennusvaiheessa toimistotiloihin on tehty putkivarauksia keittiöpisteille ja siivouskomeroille. Ratkaisu mahdollistaa tilojen pilkkomisen pienempiin osiin, kertoo LVISA-suunnittelusta ja -urakoinnista vastanneen Suomen Talotekniikka Jyväskylä Oy:n aluejohtaja Arto Piispanen.
Piispasen mukaan Business Garden on sairaala Novan ohella Jyväskylässä toinen kohde, jossa jäähdytykseen käytetään kaukokylmää.
– Alkuvaiheessa jäähdytys tulee energiayhtiö Alvan operoimasta kontista, mutta tulevaisuudessa kaukokylmäverkko varmasti vaatii Kankaan alueella mittavamman laitoksen. On selvää, ettei toimitiloja enää tänä päivänä rakenneta ilman jäähdytystä, Piispanen toteaa.
Piispasen mukaan Business Gardenin talotekniikan suunnittelussa oli erityisesti huomioitava tilankäytön tehokas mitoitus, noin 15 neliömetriä per henkilö.
– Rakennuksen ilmanvaihto hoidetaan 11 koneella. Rakennuksen katolla on viisi konehuonetta, ja yksi ykköskerroksen ja kellarin välisessä tilassa. Välikerroksen konehuone hoitaa supermarketin, neuvottelutilojen ja sosiaalitilojen ilmanvaihdon. Ilmanvaihtoa voidaan ohjata toimistokerroksissa lohkoittain.
Ykköskerroksen kahvila-ravintolan lattiassa on puhtaanapidon kannalta helppo laatoitus. Akustinen kattorakenne vähentää hälyääniä. Konvektorien avulla lämpötila reagoi nopeasti tilan henkilömäärien muutoksiin.
Tavoitteena on hakea Business Gardenille LEED Gold -sertifikaatti, joka on neliportaisella asteikolla toiseksi korkein taso. Piispasen ei näe sertifikaatille esteitä, sillä rakennuksen pisteytys on miltei A-energialuokassa.
– Esimerkiksi lämmön talteenottoa hyödynnetään todella tehokkaasti. Rakennuksessa on vain viisi huippuimuria, joissa ei ole lämmön talteenottoa. Lisäksi rakennuksessa on varaus aurinkokennojärjestelmälle.
Muunneltavuus vaikutti rakenteeseen
Kankaan alueen maaperä on pääosin tiivistä hiekkamoreenia. Rambollin projektipäällikön Tero Niemelän mukaan tontin maaperä ei aiheuttanut perustusvaiheessa ongelmia eikä paalutustarvetta. Rakennuspaikka sijaitsee rinteessä, minkä vuoksi kellarikerroksen vapaa korkeus on noin viisi metriä. Tämä mahdollisti erillisen välikerroksen rakentamisen kellariin. Tilassa ovat polkupyöräparkki ja iv-konehuone.
Kellarikerros jatkuu sisäpihan alle. Sisäpihan kannella on joitakin invapaikkoja, pääosin pysäköintiin hyödynnetään viereisen korttelin pysäköintitaloa, P-Pergamenttia. Niemelän mukaan sisäpihan kannen suunnittelussa kiinnitettiin erityistä huomioita vesitiiveyteen.
– Pihakannen rakenteessa on kuorilaatta ja yli 30 senttimetrin paikallavalu. Koko rakenteen paksuus on keskimäärin 1,3 metriä.
Ilmastointikonehuoneista viisi sijaitsee katolla, yksi ykköskerroksen ja kellarin välisessä kerroksessa. Lämmön talteenottoa hyödynnetään tehokkaasti, sillä rakennukselle haetaan Leed Gold -sertifikaattia.
Rakennesuunnittelussa oli huomioitava erityisesti tavoite tilojen muunneltavuudesta ja mahdollisuudesta järjestää tiloja avokonttorimaisesti.
– Tämä vuoksi kantavia tai jäykistäviä väliseiniä on tehty toimistotiloihin mahdollisimman vähän. Rakennuksen kantavina ja jäykistävinä rakenteina toimivat porras- ja hissikuilut, betonitäytteiset teräsliittopilarit ja wq-palkit, muutamat väliseinät toimistotiloissa sekä ulkoseinät, Niemelä kertoo.
Koko kellarikerros on valettu paikalla. Sen yläpuolisten kerrosten seinät ovat teräsbetonielementtejä, joita on rakennuksessa noin 500. Kaikkiaan rakennuksessa on elementtejä noin 1 300, kun mukaan lasketaan ontelo- ja kuorielementit. n
Teksti Timo Sillanpää | Kuvat Petteri Kivimäki
