Basic HTML Version
31
PROJEKTIUUTISET 2/2012
rempaa ja tiiviimpää lähiön kaupunkikuvaa il-
man rajoitteita. Väljä lähiö muutetaan suunnit-
telutasolla enemmän kaupunkimaiseksi. Täl-
laista suunnitelmaa ei koskaan tulla toteutta-
maan sellaisenaan, mutta se auttaa meitä löy-
tämään niitä ideoita, joita reaalimaailmassa
voidaan lähteä viemään eteenpäin.
Alvoitun mukaan kaupunki ei voi ratkaista
lähiöongelmaa kokokonaispakettina, koska lä-
hiö on suurelta osin yksityistä maata ja yksityi-
siä kiinteistöjä. Asukkaiden keskuudessa nou-
see jyrkkä vastarinta, jos kaupunki yrittää väki-
sin pakottaa lisärakentamista yksityisille tonteil-
le. Kaupunki voi kehittää vain omia maitaan.
Asukkaiden tehtävänä on arvioida heille syn-
tyvää taloudellista etua suhteessa uudistuksiin
ja niiden vaikutuksiin.
– Me voimme sen sijaan yrityksenä tehdä
omistajille hyvän tarjouksen rakennusmaan os-
tamisesta potentiaaliselta paikalta. Se on ihan
eri asia, Alvoittu sanoo.
Tonttipula voidaan ratkaista
Alvoittu näyttää lähiöanalyysissä tehtyä
yleiskaavakuvaa. Siitä näkee helposti, että hy-
vin suuri osa lähiötonteista on käytännössä
parkkipaikkoja.
– Lähiöissä on valtavasti parkkipaikkoja, jot-
ka voisivat olla potentiaalisia täydennysraken-
tamispaikkoja, jos pysäköinti voitaisiin järjes-
tää uudella tavalla. Lähiöiden tonttipula on ole-
massa osittain siksi, että lähiöt on rakennet-
tu näennäisen väljiksi. Ei kuitenkaan niin väl-
jiksi, että rakennusten väleihin mahtuisi lisä-
rakentamista järkevällä tavalla nykyisen kaa-
van puitteissa.
– Moniin lähiöihin on jätetty parkkipaikka-
velkaa, eli alue on rakennettu niin, että park-
kipaikkanormia ei täytetty. Uusille rakennuksil-
le pitää myös saada parkkipaikat, joita ei ole.
Tämä estää lähiöiden täydennysrakentamisen
aika tehokkaasti.
Alvoittu tarjoaa ongelmaan NCC:n kehittä-
män uudenlaisen täydennysrakentamisen ta-
lokonseptin, josta on patenttihakemus vireil-
lä. Uusi talokonsepti tuo lisäparkkipaikat tulles-
saan. Rakennus sisältää sekä omat että poistu-
vat parkkipaikat. Rakennus toteutetaan lisäksi
erittäin kustannustehokkaasti. Jos kaikki me-
nee suunnitelmien mukaan, ensimmäinen täl-
lainen kohde lähtee liikkeelle ensi syksynä.
– Konseptitalo muuttaa kaavoitettua ympä-
ristöä. Kaavan pitäisi mukautua tähän kokonai-
suuden hyväksi. Rappeutuva lähiökehitys pa-
kottaa tähän.
Kaikkien pitää voittaa
Alvoitun mukaan tyypillinen este täydennys-
rakentamiselle on se, että ainakin naapuriton-
tin omistaja vastustaa ja valittaa, jos joku ta-
loyhtiö haluaa täydennysrakentaa omalla ton-
tillaan. Lähiön täydennysrakentamisessa pitää
ajatella niin, että naapurikin saa ainakin pienen
taloudellisen hyödyn tonttisi lisärakentamises-
ta. Silloin naapurikin voi hyväksyä täydennys-
rakentamishankkeen.
– Lähiö uudistetaan kokonaisuuden ehdoilla
siten, että arkielämän toimivuus paranee kaut-
taaltaan. Jokaisen toimijan, myös viranomais-
ten, pitäisi astua oman ruutunsa ulkopuolelle
ja miettiä, miten oma ruutu tukee kokonaisuu-
den kehittämistä.
NCC:n konseptissa koko uuden rakennuk-
sen ympäristön pitäisi hyötyä täydennysra-
kentamisesta. Uusi rakennus voi viedä pienen
palan joutomaaksi muuttuneesta hoitamatto-
masta puistosta. Vastapalvelukseksi rakentaja
ehostaisi jäljelle jäävän puiston uuteen uskoon.
Kaikki uudisrakennuksen vaikutuspiirissä ole-
vat ihmiset hyötyisivät elinympäristön kohen-
nuksesta.
– Myös kaupungit voisivat luopua esimerkik-
si kaavoitusmaksusta täydennysrakentamiskoh-
teissa. Tämä maksu jaettaisiin uudisrakennuk-
sen ympäristön yhteisölle ja rahalla kohennet-
taisiin kaikkien yhteistä ympäristöä. Näin sai-
simme aikaan sen, että voitaisiin kohentaa ko-
ko lähiötä. Joku rakennuspooli, kuten kokonai-
suutta kehittävä osuuskunta voisi olla yksi rat-
kaisumalli. Kaikki pooliin mukaan tulevat sai-
sivat hyötyä, silloin on vaikea jättäytyä hyö-
dynsaajaryhmän ulkopuolelle, Alvoittu pohtii.
Energiatehokkuus maksumieheksi
Lähiöiden täydennysrakentamista on mark-
kinoitu ratkaisuksi rahoitusongelmaan. Mo-
nesti ajatellaan, että remontit maksetaan ko-
konaan lisärakennusoikeudella.
Mahdollisen täydennysrakentamisen osuus
perusparannuskustannuksista on Alvoitun mu-
kaan kuitenkin paljon pienempi kuin yleensä
ymmärretään.
– Kohtuullisen kokoisella lisärakennuksella
voidaan kattaa ehkä 10-15 prosenttia peruskor-
jauksen kuluista. Kaikkien korjauskustannusten
kattamiseksi pitäisi tontille rakentaa kaksi uutta
nykyisen kokoista rakennusmassaa. Tämä on
tietenkin mahdotonta.
Alvoittu näkee energiatehokkuuden kehittä-
misen merkittävänä lähiöuudistuksen rahoitus-
mahdollisuutena.
– Analysoimme koko lähiön tarkasti ener-
giatehokkuusnäkökulmasta. Kun talojen ener-
giakulutus saadaan pudotettua, voidaan sääs-
tyneillä energiakuluilla rahoittaa kiinteistöjen
kunnostusta. Voimme kääntää energiamaksu-
rahat kiinteistön omaan taseeseen sen sijaan,
että ne menisivät energiayhtiöille, kuten tällä
hetkellä tapahtuu.
Nykyhinnoilla energiatehokkuusinvestoin-
tien takaisinmaksuaika on pitkä, mutta energi-
an hinta on noussut koko ajan viime vuosina.
– Jos hinta nousisi 10 prosenttia vuodessa,
tilanne muuttuisi kokonaan. Energiansäästöillä
voitaisiin tällöin rahoittaa lähes kolmasosa tar-
vittavista korjausinvestoinneista kolmenkym-
menen vuoden aikavälillä laskettuna. Lisära-
kentaminen ja energiatehokkuuden parantami-
nen voisivat yhdessä kattaa jo 40-45 prosenttia
lähiöparantamisen kustannuksista.
Yhteistyössä ja verkostoitumalla
NCC lähtee viemään lähiöhankettaan eteen-
päin yhteistyössä ja verkostoitumalla eri taho-
jen kanssa. Ensin lähestytään viranomaisia ja
sitten asukkaita.
– Koko lähiöyhteisö pitäisi saada itse teke-
mään omaa lähiövisiotaan. En tiedä miten tä-
mä tapahtuu. Eniten uskon siihen, että ihmisen
ahneus on kaikkein paras ajuri asioiden edis-
tämiseen. Kun hyvää jaetaan kaikille, saadaan
kaikki mukaan.
– NCC:llä ei ole tavoitteena, että me korjai-
simme koko lähiön. Sen sijaan meille on kilpai-
luetua siitä, että olemme tehneet perusteellisen
analyysin ja tunnemme lähiön paremmin kuin
kilpailijamme, Alvoittu sanoo.
■
Jokaisen toimijan, myös viranomaisten,
pitäisi astua oman ruutunsa ulkopuolelle ja
miettiä, miten oma ruutu tukee kokonaisuu-
den kehittämistä, NCC
Rakennus Oy:n hanke-
kehitysjohtaja Ilkka
Alvoittu haastaa.