Toimistokiinteistö peruskorjattiin hotelliksi

Rakennuksen suojeluvelvoitteet näkyvät myös sisätiloissa. Esimerkiksi hissiaula messinkisine hissinovineen edustaa tyypillistä 60-luvun interiööriä.

Rakennustöissä ulkokuori jätettiin ennalleen. Sen sijaan sisätiloissa purettiin muut kuin kantavat väliseinät ja porrashuoneet. Kun vanhaan toimistokiinteistöön rakennetaan hotelli, tulee eteen paljon muutostarpeita.

Hotellin pääsuunnittelijana toiminut Inter-Arch Oy:n arkkitehti Sami Horto näkee, että vanhan rakennuksen mitoitus oli ihanteellinen hotellille. Pilari-palkkijako oli sopiva ja Cumulukselle saatiin sopivat huoneet.

Osassa huoneista on myös tilaa elävöittäviä viistokattoja ja rakennuksen Hakaniemen torin puolelta on hyvät näköalat, ylemmistä kerroksista myös merinäköalat.

- Hotellimuutos on kiinteistölle raskas, sillä siinä tulee niin paljon pesutiloja. Kun hotelliin tulee keskimäärin noin kymmenkertainen määrä vesipisteitä tavalliseen toimistokiinteistöön verrattuna, talotekniikan ratkaiseminen vaati paljon työtä, Horto sanoo.

Rakennuksessa on kaksi kellarikerrosta. Näistä alemmassa on hotellin asiakasparkkipaikkoja ja ylemmässä kiinteistön ja liiketilatoimijoiden autopaikkoja sekä hotellin oma pesula.
Hotellipäällikkö Anne Roininen kertoo, että omalla pesulalla Cumulus voi säästää ympäristöä. Kun liinavaatteet ja froteet pestään itse, vältytään monelta turhalta ajolta ulkopuolisen pesulan ja hotellin välillä.

Tuhkapilvi testasi toimivuuden

- Pesulan ja myös koko hotellin toimivuus tulivat hyvin testatuiksi huhtikuisen tuhkapilven aiheuttaman majoituspiikin aikana. Ihmiset joutuivat muuttamaan matkasuunnitelmiaan, mikä näkyi meillä korkeampana varausasteena, Roininen sanoo.

Hotellin huoltoa helpottaa myös se, että lakanoita ei tarvitse mankeloida. Cumuluksessa on panostettu yöpymiseen myös niin, että hotelli tarjoaa valittavaksi kolme erilaista tyynyä.

- Ennen monella matkustajalla oli oma tyyny mukana matkatavaroissaan. Enää ei tarvitse varustautua omalla tyynyllä, Cumulus-ketjun omistajan Restelin toimitusjohtaja Ralf Sandström sanoo.

Restelillä on Suomessa eri hotelliketjuissa yli 14 400 vuodepaikkaa. Sandström tietää hyvin, että vanhojen rakennusten muutostyöt ovat usein haastavia. Niissä tulee helposti hukkaneliöitä, mutta Hakaniemessä niiltä kuitenkin vältyttiin.

Cumulus toteutti ekoajatteluaan myös erittäin konkreettisesti kierrättämällä rakennustöiden aikana Hakaniemen torin puoleista seinää peittäneen mainoskankaan. Kangas sai uuden elämän Cumuluksen mainoskasseina.

Hotellissa on 152 huonetta, joista osa on tilavampia ja väliovellisia perheille sopivia combi-huoneita. Huoneiden sisustuksessa on käytetty raikkaita värejä ja kuvioita. Hotellissa on myös aamiaisravintola, minikuntosali ja kaksi saunaa.

Cumulus Hakaniemi sijaitsee keskeisellä paikalla hyvien kulkuyhteyksien päässä niin lentokentästä kuin monista kulttuurinähtävyyksistä. Kiinteistön katutasossa on myös liiketiloja, joissa toimivat R-kioski ja Lindex. Toisessa kerroksessa toimii Cumuluksen aamiaisravintolan lisäksi Seppälä, jonne on käynti kadulta omilla liukuportailla.

Tuotannonsuunnittelu ratkaisee läpimenoajan

Rakennustöiden KVR-urakasta vastanneen NCC Rakennus Oy:n työpäällikkö Juha Korkiakoski kertoo, että heti nähtyään pohjakuvia ensimmäistä kertaa, hän huomasi, että talon antamat mahdollisuudet tilankäytön osalta on hyödynnetty erittäin hyvin. NCC:llä on hänen mukaansa kokemusta useiden hotellien rakentamisesta.

- Tiesimme, mitkä asiat ovat tärkeitä tuotannonsuunnittelussa. Tässä meillä oli riittävästi aikaa ennakkosuunnitteluun, mikä oli hyvä, sillä kun vanhaa taloa saneerataan, mitä paremmin sen ominaisuudet selvitetään, sitä vähemmän tulee häiriöitä, Korkiakoski sanoo.

Korkiakoski huomauttaa, että hotellin rakennustöiden läpimenoajan ratkaisee se, miten hyvin iso massa pystytään viemään rakentamisputken läpi. Tässäkin korostuu ennakkosuunnittelun ja valmistelun merkitys.

Cumulus Hakaniemen projekti Korkiakosken mukaan on esimerkki siitä, miten kolmen osapuolen - käyttäjän, kiinteistön omistajan ja urakoitsijan - projektille asettamat tavoitteet kyettiin onnistuneesti sovittamaan yhteen. Kiinteistön omistaa Aberdeen Property Investors Finland Oy:n hallinnoima kotimainen kiinteistösijoitusrahasto AREFF (Aberdeen Real Estate Fund Finland). Tarvittavista rakennuttamis- ja omistajan edunvalvontatehtävistä on vastannut Aberdeen Property Investors Finland itse.

Aberdeenin kiinteistökehitys ja ylläpitoyksikön projektipäällikkö Kimmo Korpela kertoo, että hanketta valmisteltiin ja esiselvitystöitä tehtiin varsin pitkään ennen kuin työt saatiin käyntiin. Yhteistyö rakennusvalvonnan sekä pelastusviranomaisten ja kaupunginmuseon kanssa sujui hänen mukaansa hyvin. Hotellimuutoksen lupahakemuksen yhteydessä piti tehdä muun muassa perusteelliset rakennetekniset riskianalyysit.

Sisätilat purettiin kokonaan

Purkuvaihe oli iso. Siinä purettiin sisätilat täysin. Vain kantavat rakenteet ja hissikuilut jäivät paikoilleen.

Korkiakoski kertoo, että kun perusratkaisu oli löydetty, sitä pystyttiin monistamaan muihinkin kerroksiin. Talotekniikan sijoittamisessa pidettiin tavoitteena sitä, että alakatot saatiin mahdollisimman ylös.

Uudenaikaisen hotellin raitisilmamäärävaatimukset ovat toista luokkaa kuin vanhan toimistokiinteistön. Tämä merkitsi sitä, että vesikaton ilmanvaihtokonehuonetta piti suurentaa. Suunnittelun alkuvaiheessa ajatuksena oli sijoittaa konehuone ylimpään eli yhdeksänteen kerrokseen, mutta laajennus saatiin toteutetuksi niin, että yhdeksänteen kerrokseen voitiin rakentaa hotellihuoneita. Näin voitiin lisätä vuokrattavien neliöiden määrää.

Inter-Arch teki hotellista ArchiCAD-ohjelmaa käyttäen 3D-tietomallin. Vaikka tässä kohteessa muut suunnittelijat eivät käyttäneet 3D:tä, Horton mukaan mallinnuksen käyttö edesauttoi erilaisen suunnittelutiedon nopeata hyödyntämistä. Hän uskoo, että mallinnuksen käyttö lisääntyy tulevaisuudessa ja että sen avulla suunnittelutietojen jakaminen eri osapuolten kesken helpottuu.

Kohde oli Horton mukaan lupateknisesti vaikea, sillä vuonna 1959 laadittu kaava ei ottanut sellaisenaan huomioon hotellikäyttöä. Myös poistumistekniset järjestelyt hotellikiinteistössä ovat toista luokkaa kuin toimistossa. Kun rakennus on lisäksi yli kahdeksan kerrosta korkea, pitää sen täyttää tiukemmat määräykset.

Saneeraus vanhoja rakenteita kunnioittaen

Rakennesuunnittelusta vastanneen Insinööritoimisto Lauri Mehto Oy:n toimitusjohtaja Simo-Pekka Valtonen kertoo, että tällaisessa yhdeksänkerroksisessa rakennuksessa rakenteiden palonkestävyyden pitäisi olla ilman sprinklausta 120 minuuttia. Suunnittelua edeltäneessä rakenteiden kuntotutkimuksessa havaittiin, että kantavien rakenteiden palonkestävyys ei tänne asti yltänyt. Sprinklaus oli edullisempi vaihtoehto kuin rakenteiden paloeristäminen.

- Kun vanha toimistotalo tuli hotellikäyttöön, jouduttiin rakennukseen tekemään paljon uusia talotekniikan vaatimia kanavia. Periaatteena pidettiin, että ei mennä pilareista tai palkeista läpi. Pääosin tästä onnistuttiin pitämään kiinni, Valtonen sanoo. Välipohjiin jouduttiin kuitenkin tekemään suuria aukkoja, jotka vaativat rakenteellisia lisätuentoja.

Rakennuksella oli Valtosen mukaan vilkas korjaushistoria. Töiden aikana huomattiin muun muassa, että välipohjaan oli tehty aukkoja, jotka oli myöhemmin taas suljettu. Näissä oli yhdistetty kerroksia portain. Myös muutamiin jäykistäviin seiniin oli sahattu oviaukkoja. Rakennesuunnittelun yhteydessä koko rakennuksen tasokuvat dokumentoitiin ajan tasalle.
Valtosta säälittävät monet vanhat talot, joiden hienoja kantavia rakenteita hajotetaan peruskorjausten ja muutostöiden yhteydessä. Hänen mielestään perusajatuksena pitää olla, että kantaville rakenteille tehdään mahdollisimman vähän muutoksia. Parhaiten rakennesuunnittelu toimii silloin, kun ei tarvitse tehdä massiivisia uusia tukia ja löydetään kanaville sellaisia reittejä, ettei tarvitse puhkoa uusia aukkoja.