KOY Salmisaarenaukio 1

Helsingistä länteen johtavan väylän kupeeseen vapautui rakennusmaata, kun voimalan tarvitsemalle kivihiilelle valmistui maanalainen siilo kolmisen vuotta sitten. Ahlström Capital Oy tarttui tilaisuuteen ja sopi toimistotalon rakennuttamisesta Salmisaareen.

Vuoden 2008 alussa rakennuksen omistus siirtyi saksalaisen kiinteistösijoittajan IVG:n omistamalle kiinteistörahastolle IVG Polar Oyj:lle ja Ahlström Oy tuli tiloihin yhdeksi vuokralaiseksi. Sijoitus oli ensimmäinen IVG:n kiinteistöostos rahastolle. Suomeen IVG tuli jo vuonna 2003 ostamalla osake-enemmistön Polar Kiinteistöt Oyj:stä, jonka nimi sittemmin oston myötä muutettiin IVG Polar Oy:ksi. IVG Polar vastaa kohteen hallinnoinnista. Ahlströmin lisäksi muita vuokraajia ovat muun muassa Fennovoima Oy, Comptel Oyj ja Alko Oy.

IVG Polar Oy:n johtaja Matti Lavikainen kertoo, että KOY Salmisaarenaukio 1:n kohdalla täyttyivät kaikki hyvän, pitkäaikaisen kiinteistösijoittamisen elementit: laatu, sijainti ja hyvät vuokralaiset:

‑ Olemme erittäin tyytyväisiä siihen, että Helsingin kaupunki on kiinnittänyt runsaasti huomiota alueen kehittämiseen. Kohteessa tehdään paljon yhteistyötä eri tontin omistajien ja haltijoiden kesken muun muassa paikoitusta varten perustetun yhtiön, Salmiparkki Oy:n, puitteissa. Salmiparkki on aikaansaatu yhteistyösopimuksella, johon kaikkien alueella toimivien osapuolten on sitouduttava koko aluetta koskevien paikoitusjärjestelyjen rakentamiseksi ja ylläpitämiseksi, kertoo Matti Lavikainen.

Kokoava keskeistila

‑ 1930-luvun lopulla Ahlström-yhtymä rakennutti ajalleen tyypillisen, korkeatasoisen toimisto- ja liiketalon Etelä-Esplanadille. 70 vuoden aikana yhtymä, kaupunki ja työelämä ovat monella tavalla muuttuneet – rakenteeltaan, toimintatavoiltaan ja suhteessaan tekniikan mahdollisuuksiin. Ahlström Capitalin rakennuttama toimistotalo on vastaavasti meidän ajallemme tyypillinen, pohtivat kohteen arkkitehdit Pekka Helin ja Antti Laiho.

‑ Työtilat ovat yleispäteviä ja joustavia, avoimuus ja vuorovaikutus korostuvat. Rakennuksella on monta käyttäjää, suurimpina Ahlström, Alko, Comptel ja Fennovoima. Yhteisiä tiloja ovat ravintola ja kokouskeskus. Rantapromenadia elävöittävät katutason näyttelytilat. Pysäköinti sijoittuu näiden taakse pohjakerrokseen osana yleistä pysäköintilaitosta.

Kerrokset kiertyvät kokoavan keskeistilan ympärille, joka avautuu pohjoiseen toriaukiolle. Salmi ja näkymät Seurasaarenselän yli Keilaniemeen ovat tiloissa vahvasti läsnä. Rakennus on teräsrunkoinen kevein teräselementein ulkoseinien umpiosissa. Materiaali tulee arkkitehtonisessa ilmaisussa näkyvimmin esiin korkean lasiseinän tuulijäykisteissä ja kattoikkunoiden ristikoissa. Välipohjat ovat ontelolaattoja.

Eksteriööriä hallitsee punatiili pintoina ja tektonisena struktuurina paikan vanhojen teollisuusrakennusten tapaan. Suurien ikkuna-aukkojen lämpökuorma on kompensoitu metallisäleiköillä ja erikoislasilla. Asemakaava ja rakennusvalvonnan tiukka tulkinta siitä vaativat kaksi ylintä kerrosta toteutettavaksi kokonaan lasipintaisina. Vapaampi volyymien ja pintojen käsittelymahdollisuus olisi Pekka Helinin ja Antti Laihon mukaan antanut ilmaisuun arkkitehtonisesti haastavampia mahdollisuuksia.

Kehitystyötä sijoittajan näkökulmasta

Tilaajan asiantuntijoina KOY Salmisaarenaukio 1:ssä toimivat HGR Property Partners ja Rakennuttajatoimisto Demaco Oy.

‑ HGR Property Partners toimii kaikissa hankkeissaan pääasiallisena sijoittajana tai sijoittajan kumppanina erilaisilla omistus- ja/tai sopimusrakenteella, kertoo Kari Helin, HGR Property Partnersin osakas.

‑ HGR toimi hankkeessa tilaajan asiantuntijana sijoitusnäkökulmasta sekä vastuullisena kiinteistökehittäjänä. HGR vastasi kohteen kaupallisesta kehityksestä, keskeisistä viranomaisneuvotteluista, vuokrauksesta, urakoitsijoiden kilpailuttamisesta ja keskeisten teknisten asiantuntijoiden ja konsulttien valinnasta yhdessä tilaajan kanssa. Tavoitteena oli saavuttaa markkinoiden korkein laatutaso kaupallisessa toimistokohteessa ja saada käyttäjiksi pääkonttoreita ja muita merkittäviä toimijoita.

Kohde oli erittäin vaativa kaikilta osin. Oli hyvin mielenkiintoista pitää koossa yhtälö ‑ sijoittajan erittäin korkeat laatutasotavoitteet, arkkitehdin suunnittelulliset tavoitteet sekä taloudelliset tekijät – siten, että kohteen vuokrataso pysyi järkevänä. Tässä onnistuttiin erittäin hyvin: osapuolet saivat aikaan toimivia ja innovatiivisia tila- ja sopimusratkaisuja käyttäjille. Hankkeen hyvän ja ratkaisuhakuisen projektihengen luomisessa keskeinen ansio oli Ahlström Capitalin Henrik Mikanderilla.

Kohteen ensimmäinen vuokralainen oli Comptel, joka keskitti toimintonsa useasta eri pisteestä Salmisaarenaukio 1:een: ratkaistavaa riitti niin sopimuksellisesti, toiminnallisesti kuin koko kohteen palvelurakenteenkin osalta. Näiden ratkaisujen jälkeen syntyi "talon tapa elää ja toimia".

‑ Kohteen markkina-arvon kehittämiselle oli myös asetettu varsin korkeat tavoitteet ja siinä onnistuttiin täydellisesti. Kohde oli myös Salmisaaren ns. avaava hanke ja luonnollisesti kaupunki asetti sille erittäin paljon vaatimuksia, koska se tulisi linjaamaan alueen yleisen laatutason ja imagon. Kaikki alueen kohteet ovat varsin onnistuneita lopputulokseltaan. Heikkenevästä suhdanteesta huolimatta hyville ajatuksille ja reippaille innovaatioille on jatkossakin tilaa! vakuuttaa Kari Helin.