Kiinteistöt Ratamestarinkatu 7 A ja B

Rakennus jäsentyy tilallisesti jo ulkoapäin tarkasteltaessa. Näin ollen se on aktiivinen osa kaupunkikuvaa tuoden uutta ilmettä itäiseen Pasilaan ja käyttäjien yritysimagoon niin ikään.

Ammattiomistaja, Suomi-Yhtiöt 

‑ Suomi-Yhtiön uusin hankinta tekee 20 miljoonan euron lisän noin 700 miljoonan euron arvoiseen sijoitussalkkuun. Henkivakuutusyhtiölle 16 200 brm²:n rakennus on juuri sopivan kokoinen sijoituskohde. Vahinkovakuutusyhtiön puolella omistamamme kiinteistöt sen sijaan usein ovat hieman pienempiä, koska sijoitusten elinkaari on asteen lyhyempi likviditeettivaatimuksesta johtuen, kertoo Markku Mäkiaho Suomi Yhtiöistä.

Sijoittaminen kiinteistöihin on osa yhtiön kolmikantaista sijoitustoimintaa. Muita menetelmiä ovat raha- ja osakesijoittaminen. Tuotot jokaisella sijoitusalueella ovat erilaiset, samoin riskit ja hajauttamalla varallisuutta erilaisiin sijoituksiin riskejä minimoidaan. Tämän vuoksi hallintointensiivisen kiinteistösalkun pito on motivoitavissa. Sillä saadaan aikaiseksi tasainen, ennustettavissa oleva, pitkän aikavälin tuotto.

Kiinteistön hankinta

‑ Henkivakuutusyhtiö ostaa kiinteistöt valmiina tuotteina. Eri myyjätahot, kuten rakennusliikkeet ”juoksevat kokoon” meitä kiinnostavan kokonaisuuden, johon kuuluvat tontti, rakennus ja vuokralaiset. Pasilan kiinteistön ja siihen kuuluvien rakennusten ollessa kyseessä kohde oli lähes valmiiksi suunniteltu ja toinen vuokralaisistakin valmiiksi neuvoteltuna, sanoo Markku Mäkiaho.

Hankintapäätökseen vaikuttavat monet asiat. Keskeisiä vaikuttimia ovat sijainti kaupunkikuvassa, rakennuksen tekninen toiminnallisuus, muuntojousto ja vuokralaissegmentti. Perimmäinen kysymys on rakennuksen pitkän aikavälin tuottokyky ja minkälaiset rakennuksen eri osien elinkaarikustannukset ovat.

Hankintaa tehtäessä talotekniikka ja muuntojousto ovat avainasemassa. Tämä johtuu mm. siitä, että käyttäjien tarpeet, jopa saman toimialan sisällä, vaihtelevat voimakkaasti ollen yrityskulttuurisidonnaisia.

Jotta tilat voidaan joko hyödyntää avotoimistoina tai muuntaa huonetiloiksi, pitää määrättyjen ehtojen täyttyä. Rakennuksen moduulista on suunniteltu mahdollisimman joustava, jotta seiniin ja lattioihin kyetään liittämään siirtoseiniä vaivattomasti ja purkamaan niitä. Jäähdytyspalkistojen, yleisvalaistuksen, sähkönsaannin sekä datasiirron pitää olla samassa moduulissa niin ikään. Tilojen suunnittelua määrittelee myös huollettavuus ja pintamateriaalien kulutuksen kesto.

‑ Kun puhutaan Pasilan kohteesta, niin meidän näkemyksemme on, että paikalla ja rakennuksella on vetovoimaa myös ensimmäisen kymmenen vuoden vuokrakauden jälkeen, Markku Mäkiaho summaa.

Arkkitehtuuri

Alun perin itäinen Pasila kaavoitettiin kahteen liikennöintikerrokseen. Ideana oli, että maantasossa on pelkästään katuverkosto ja kansitaso on varattu jalankulkijoille. Ongelmana ovat olleet kivijalkamaiseman onkalomaisuus ja katutason palvelujen puuttuessa steriili katumiljöö. Itä-Pasilan ydintä karakterisoi lisäksi voimakas beton brut-rakentaminen.

Kaupunkisuunnittelussa molemmista, niin kaksoistasokaupungista kuin liiallisesta beton brut -tyylin käytöstäkin on luovuttu. Uusissa kaavoissa on pyritty saamaan kadun, jalkakäytävän ja korttelin hierarkia kunniaan. Myös rakennusten esteettiseen ilmeeseen, kuten Kiinteistöt Ratamestarinkatu 7 A ja B kohdalla, on alettu kiinnittämään paljon huomiota.