Kallion virastotalon peruskorjaus

Vaikka talotekniikan osuus on selvästi näytellyt rakentamisessa pääroolia, ovat kaikki tyypilliset perusrakentamisen toimittajat olleet hankkeessa mukana.

Toteutus tapahtui seitsemässä vaiheessa, joista ensimmäisen vaiheen hanke valmistui jo muutamia vuosia sitten. Ruokalan, torniosan, terveyskeskuksen, arkistosiiven, autohallin ja pihatöiden urakat valmistuivat tämän vuoden syksyllä. Merkittäviä hankintoja on ollut toista sataa, pienempiä jopa satoja.

Vanha tekniikka ei enää toiminut

‑ Kasvaneesta käytöstä johtuen rakennuksen vanhassa sähköjärjestelmässä sattui tuon tuostakin katkoksia, joista aiheutuvia ongelmia koetettiin ennakoida mm. hankkimalla UPS-laitteita. Mitä enemmän vanhaa järjestelmää paikattiin, sitä enemmän siitä paljastui heikkouksia, kertoo johtaja Olavi Tikka HKR-Rakennuttajasta.

Lähinnä sähkötekniseen järjestelmään liittyvissä kuntokartoituksissa huomattiin, että rakennus kokonaisuutena oli varsin ongelmallinen. 60-luvun rakennusteknisistä ratkaisuista tuttua ja kiusallista asbestia rakenteissa oli harvinaisen paljon.

‑ Asbestin todellinen määrä selvisi vasta purkutöiden aikana. Sitä oli jopa ovenkarmien ja seinärakenteidenkin tiivisteenä. Tämä tietenkin aiheutti paljon erikoistöitä ja kustannuspaineita, Olavi Tikka kertoo.

Kustannusten tarkka seuranta

Keskusteltaessa talotekniikkaan liittyvistä kustannuspaineista yleisesti Olavi Tikka painottaa elinkaarikustannusten hallintaa, ei niinkään pelkkään kertainvestointiin tuijottamista. Hänen mielestään investointia pitäisi arvottaa yhä enemmän yhdessä käyttökustannusten kanssa.

Asian ymmärtää esimerkin kautta. Jo tavallisen koulurakennuksen toimintakustannukset ovat neljännen vuoden jälkeen ylittäneet investoinnin arvon.

Kallion virastotalon korjauksen loppulaskua ajatellen kustannushallinta onkin ollut hyvin merkittävä osa projektinhallintaa, sillä huoneita virastotalossa on todella paljon. Esimerkiksi tornirakennuksen kohdalla yksikköhinnan kerroin on ollut tuhat.

Yllätyksiä ja niiden myötä realisoituvia kustannuksia tulee aina eteen. Asbestitöiden mittavuus yllätti tekijät. Kustannuspainetta kasvatti käyttäjän aikaistettu muutto tornitalon ylimpiin kerroksiin. Myös Alppiharjun terveysaseman toimintojen siirtäminen Kallion terveysaseman tiloihin lisäsi töitä.

‑ Osasimme odottaa jonkinlaista muutosta, mutta nämä tulivat kuitenkin yllätyksenä, Olavi Tikka toteaa.

Tulevaisuutta ajatellen hän haluaa kehittää korjausrakentamisen hankemallia niin, että prosessissa kyetään paremmin ottamaan huomioon muutokset.

Rakennuttaminen ja valvonta

‑Tilaajana hankkeessa on ollut Helsingin kiinteistövirasto ja rakennuttajana sekä valvojana HKR-Rakennuttaja. Hankesuunnitteluvaiheesta aina toteutusvaiheeseen asti projektinjohtajana toimi Matti Myllymäki, kertoo LVI-hankeosuudesta vastannut Timo Heinranta.

Lähtökohtana oli rakentaa huonekohtainen jäähdytys kaikkiin toimitiloihin ja korvata vanhentunut suutinkonvektorijärjestelmä radiaattoreilla ja erillisellä tuloilmajärjestelmällä. Uuden järjestelmän ymppääminen vanhaan rakennukseen on ollut kiperä tehtävä johtuen tornirakennuksen kerrosten matalasta huonekorkeudesta.